歷史一再重演，房地產泡沫破滅史

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房市趨勢！反轉的風險

當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。

房地產衰退！由人口紅利決定

當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復。

房地產上漲！由資金流決定

日本的勞動人口上漲是分成兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重，是因為日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。

美國房地產！經驗

接著來看美國房地產，1988~1993 剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了 Bush 時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了 2008 年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。

房地產升值！人口紅利順風車

觀察美國 1950 年後 3 波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008 年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。



台灣人口衰退速度！會是全球最快

至於台灣勞動人口比例在 2011~2014 達到顛峰，2014 開始就往下走，這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在 74.4% 的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，人口快速減少

經建會預估!人口長期負成長

在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自 2018年、甚至經建會預估可能提前到 2014年、也就是 2年後的人口長期負成長，在 2023 年開始台灣的總人口數更將開始長期減少。

註：通常一國家之長期衰退大都來自房地產泡沫、國債泡沫，再來才是富人移出，投資率遲緩衰退，最後才是總人口數減少，台灣正將走至這一條遲緩衰退路，我們看見建議政府改革，卻是越改越沉淪，當絕大多數人喜歡沉淪，當權者又無力量做，有智慧的人該小心；