打房 已錯過最佳時機

《星期專訪》莊孟翰︰選前才打房 已錯過最佳時機

更新日期:2011/05/09 04:11

記者鄭琪芳／專訪

為了平息高房價的民怨，政府推出奢侈稅打房，將於六月一日上路。淡 江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，現在打房已錯過最佳時機，房價已經無法回到這一波上漲前的價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的經典台詞，房價「回不去 了」。他表示，奢侈稅的效果，實施半年至一年後才會明朗，未來台北市房價頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起；新北市房價應修正二、三成，但起碼要等一、二年，想在新北市購屋的民眾可以再等等；至於大台北以外地區，雖然房價較低，但產業外移導致工作機會愈來愈少，很多人也買不起房子。

記者問：可否談談這幾年來國內房價飆漲的原因？

3、4年前就該做 住宅政策沒整合

莊孟翰答：這一波房價上漲應該是第四波，從二○○三年下半年開始，也就是ＳＡＲＳ結束後，原因有幾個，首先是全球利率很低，偏偏政府又在二○○九年一月二十三日調降遺贈稅，但錢回來後沒有投資機會，轉往炒房、炒股。

大約三、四年前，我們就開始對房地產問題提出警告，國內銀行對房地產的放款比率太高，目前房貸餘額五兆多、建築貸款餘額一．三兆、修繕貸款餘額也有幾千億元，加起來約七．一兆元。一般而言，房地產放款占ＧＤＰ比率不應高於四成，現在已超過四成；占總存款比率大約二成，目前是二十三％；占總放款比率頂多三成，現在已經到三十五％。

政府應踩煞車，房價問題牽涉賦稅署、金管會、營建署及地政司等單位，但政府沒有整合、缺乏整體住宅政策。結果，有史以來最低的利率、有史以來最多的資金氾濫、有史以來最高的租稅降幅，資金洪流進來快沖垮了，政府還不曉得。

問：目前房價偏離多少？合理價位應是多少？

答：以中位數房價跟中所得相比，美國房價所得比約三至五倍，北市已高達十四．三倍，這還是以聯合徵信中心的銀行鑑價資料計算，並非實際成交價，價格最少差二成，跟預售屋比又差二成，所以至少差了四成，實際房價所得比應該是二十倍。

北市房價排名全球二十六，這是國際化的結果，有些台商、中資或港資進來，一買就是好幾戶豪宅或整棟商辦，都會區本來就沒有太多供應量，北市好地段有限，內需加外需，房價炒上去，最可憐的是原本居住當地的民眾，附近有房子在賣，他們都買不到，因為漲到每坪一百多萬元，很難買得下手，都被國外或區域外的人買走。

大台北以外地區，雖然房價所得比較低，也沒有用，像宜蘭、花蓮或台東，就算房價所得比只有五倍，如果沒有收入，連租都租不起，有所得才能付貸款，現在很多人連工作機會都沒有。

問：奢侈稅預計六月一日上路，政府祭出奢侈稅打房，出手太快或太慢？力道太重或太輕？

答：現在才來打房，已經錯過最佳時機。從需求來看，影響房價最基本的是首購需求、其次換屋需求、投資性需求及投機性需求，奢侈稅只打掉投機性需求，還是有投資性需求，只要持有超過二年就打不到，如何期望房價回到首購或換屋需求？

即使奢侈稅帶動房價修正，也不可能回到二○○三年下半年開始漲價以前的價位，恐怕也回不到二○○三至今的中間價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的台詞，房價「回不去了」。

政府起碼三、四年前就要開始打房，出手實在太慢了，現在唯一的機會是，如果中國經濟「硬著陸」，全球跟著緊繃，很多資金可能落井下石，台商資金流動也會受影響，台灣房價才有機會拉回。

奢 侈稅打房的力道，雖然稅負有點重，但只要超過二年就打不到，轉去炒作預售屋也可以，很多盲點跟規避方式，所有奢侈稅未必能夠杜絕投機；而且，就算把投機性 需求打下來，投資性需求還是在，房價還是無法回到合理價位，所以還是有民怨，老百姓覺得打房力道不夠，尤其政府選前才出手，民眾當然更加憤怒。

房價問題本來應逐步解決，政府都不解決，現在又遇上利率、物價等問題，就更難解決了；現在有錢人太有錢、窮人則是太窮，將家庭所得二十等分位，最富有五％及最窮五％，貧富差距從六十五倍暴增至七十五倍，貧富懸殊太大，所以民怨很深。

問：奢侈稅上路後，房價將如何修正？能否回到合理價位？

答： 可以分成北市、新北市及其他地區，北市十二行政區，今年三月預售屋價格在每坪一百萬元以下，只有文山、內湖、大同及萬華四區，其他區最高價都在一百萬元以 上；奢侈稅實際效力，等實施半年至一年才會知道，我認為北市較好地段還是賣方市場，房價不容易修正，頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起。

至於新北市，有些區域因為捷運加持，加上北市房價太貴，部分投資性需求跑到新北市，導致整個市場都亂掉了，之前開出超高價格，房價修正二、三成是應該的，但也不是全面性修正，新莊、新店喊到每坪七十萬、板橋喊到九十萬，應先修正下來。

目前新北市還有很多預售屋在施工中，等到預售屋大量交屋，房價才有可能下來，因為建商有還款壓力、投資客也有貸款壓力，房價真正打下來起碼要一、二年；不過，三重、板橋、中和、永和及新店等，人口相當密集，房價要大跌不容易，漲價後幾乎就掛在那裡。

至於大台北以外地區，房價頂多修正一成至一成半，除了台中七期重劃區、高雄美術館附近，中南部房價幾乎沒什麼漲。

問：除了奢侈稅以外，政府打房應有哪些配套措施？

奢侈稅實際效應 至少半年才浮現

答： 應該要有很多配套，最起碼有錢人的稅要課一點，可以調高公告地價及房屋評定現值，提高地價稅及房屋稅的稅基，讓房屋持有成本提高；房屋交易成本也要提高一 點，目前資本利得不課稅，未來應採雙軌制，國內人士可以不課，但境外人士來買房地產，就要課資本利得稅，中資來台炒房就不容易了。

政府也要加強查稅，買賣房產有沒有繳所得稅？有沒有繳贈與稅？該課的都課了，有錢人也不會隨便亂買，只要透過財產總歸戶，這些都可以查得到，但政府以前卻沒有做。

其次是整體住宅政策，台灣應建立土地儲備制度，新加坡有七、八成民眾住在組屋（國宅），透過「公積金」制度，上班後五年內可以拿到國宅；最近經建會也要推出現代住宅，畫個餅可以，但應說明興建多少？價格多少？何時推出？

北市有一些土地可以賣掉，出售土地的錢拿去新北市蓋社會住宅，新北市不是規劃三環三線嗎？將捷運站附近土地留下來蓋社會住宅，捷運的共構宅也不應該賣，可規劃二十坪左右的房屋，廉價租給年輕人當中繼住宅。

另外，都市更新提供容積獎勵，北市大概一．三八倍，可以給一．四八倍，多十％是政府要的，透過容積移轉，變現後專款專用，北市都市更新案一年十幾件，每案最少十億元，一年就有一、二百億，以後可能有五百億、一千億，可用來支援社會住宅。

不過，如果外來龐大資金無法阻絕，房價要修正還是不容易，要阻絕真的很難，透過地下經濟，資金往來根本查不到，所以政府應引導資金投入直接投資，還可創造就業機會。

很多台商到中國或東南亞投資設廠，商品再走私或回銷回來，把國內的產業打垮了，加上農業、科技技術外流，中國複製技術後再搶台灣的外貿市場，國內就業機會愈來愈少，民眾沒有收入怎麼買得起房子？現在大學畢業生有三、四成找不到工作，有工作也薪資不高，年輕人當然會怨。

資本利得雙軌制 以抑制中資炒房

問：目前市場觀望氣氛濃厚，何時才是買房的好時機？如何推算合理房價？

答：北市房價很難修正，因為資金太多，撐住房價，如果要在北市購屋，有錢就可以考慮；在新北市購屋就不用那麼急，這幾年新北市推案量很大，等到預售屋陸續交屋，屆時投資客要賣、建商餘屋要出售，空屋、餘屋增加，價格才會明顯下修，大概要等一、二年。

房屋合理價格，本來有好幾種推算方式，例如中古屋可 用重置成本推算再折舊、預售屋可用中古屋價格推算，但現在怎麼推算都沒有用，房價原本一坪一百萬元，但如果一百二十萬賣得掉，還會訂一百萬元嗎？以前北市 房價一坪六、七十萬，土地成本大概七成左右，現在一坪超過一百萬，土地成本起碼八成，地價問題無法解決，房價也是無解。

ＥＣＦＡ預期心理 房價已經難下修

現在房市到底是買方或賣方市場，都搞不清楚了，明明要進入買方市場，但資金一進來，又亂掉了，過去經驗已不適用；所以我們開始擔心香港經驗會不會在台灣複製，一九九七年香港回歸後，房地產下來，但二○○三年香港與中國簽訂ＣＥＰＡ後，房地產又上去，台灣跟中國簽了ＥＣＦＡ，未來允許更多中資來台買房地產，加上ＥＣＦＡ引發外來需求的預期心理，房價很難下修。

《帥過頭》嗆彭淮南總裁書讀太少

彭淮南打房反讓黃家進出頭？《帥過頭》嗆總裁書讀太少！

更新日期:2010/07/13 10:04 財經中心／台北報導

面對投資客大炒房價，央行繼升息打房後，總裁彭淮南又罕見在假日發布新聞稿，引用小市民投訴內容，痛批投資客炒樓炒房。彭總裁大動作引發在網路上自稱《帥過頭》的黃家進高分貝反嗆：「彭淮南書讀的不多，他根本就不會打房，我怕什麼！」

對於彭淮南在新聞稿點名有投資大戶名下擁200多戶房子，甚至在買進1個多月就轉手高價賣出，痛批這是投資客炒樓，黃家進接受媒體訪問時坦承：「我在炒作啊，我代表投資客，跟各位買不起房子的人道歉。」

不過，在網路上開設《房地產投資客》討論版，自稱裝潢25年經驗、法拍十年經驗、仲介十年經驗，淡江大學電算系畢業，並以《帥過頭》自稱的黃家進，強調不怕政府打房的作為，「因為彭淮南書讀的不多，他根本就不會打房，我怕什麼！」

儘管被央行緊盯，黃家進不但公開向彭總裁嗆聲，不怕央行棒打出頭鳥，還向媒體公開網友為他集資成立的辦公室，不諱言自己就是投資客，還會揪團帶網友買房子。

而稍早接受平面媒體訪問時，黃家進則表示，房價漲價的元兇是銀行利率太低，儘管公股行庫銀根緊縮，但民營的銀行仍搶著借錢給投資客，他還初估，大台北的房產投資客起碼有三萬人之多，「下手快、資金多，自住客根本搶不過。」不過，黃家進也建議自住客千萬別跟投資客買房，「神經病啊！錢很多嗎？」

住者有其屋 天下盡歡顏

更新日期:2010/05/11 00:07 立報犇報傳真

作者／陳扶餘

自從去年11月北京電視臺推出35集寫實電視劇《蝸居》，反映都市白領階級在房市飆漲的背景下所經歷的期待和挫折之後， 「住房」作為一種民生問題還是經濟支柱？住房改革要依靠市場機制還是國家財稅介入的矛盾，又再一次的浮上台面。

一部份人認為，不管就房地產業所佔社會固定資產投資的比重 （25％）、商品零售總額比重（48％），或是對2009年國民生產總值增長貢獻的份額（GDP 6％）來看，毫無疑問是關係著國民經濟命脈的支柱產業，打壓房市將會危害國民經濟平穩較快發展的局面。

也有人認為，住房問題關係著一個社會 的穩定發展，而社會優先於市場。中國特殊的土地公有制度，加上限制住房自建，實際上形成開發商壟斷經營再加價賣給老百姓的暴利機制，如果不加以適當的遏 制，非但會累積民怨，過高的房價也會掏空數代人的積蓄，讓購屋者背負沈重的貸款壓力，導致消費不足，造成「一業興、百業 衰」，甚至延緩了內需轉型經濟戰略的實現，加劇資產泡沫化的危險。

穩定成長與宏觀調控兩手抓

有鑑於此，中共中央在2009年 底召開的中央經濟工作會議，將如何「保持經濟平穩較快發展」和「加強資產泡沫和通膨預期管理」此一兩難的問題，列為今年度的宏觀經濟目標之一，並將「著力 保障和改善民生，全力維護社會穩定」明定為當前的施政方針。隨後，國務院立即召開常務會議提出調控房市措施，藉以遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。具體 來說，包括四個方面：供應方面，增加普通商品住房的有效供給；融資方面，繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，並加大差別化信貸政策執 行力度，切實防範各類住房抵押貸款風險；監管方面，繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測；保障性住房建設方面，繼續大規模推進保障性安居工程建 設。

今年年初，為了進一步抑制房價飆漲，國務院更出台所謂「國十一條」，主要包括：一、要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給（加快中 低價位、中小套型住房建設） ；二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求（加大差別化信貸和稅率）；三、 加強風險防範和市場監管；四、加快推進保障性安居工程建設（爭取三年內，基本解決1540萬戶低收入家庭的住房問題）；五、落實地方各級人民政府責任制等 具體措施，希望在投資、需求和抑價三者之間能取得平衡、以促進房地產業平穩健康發展。

溫總理的蝸居

在這一系列政策出台的過程 中，最具戲劇性，也最令人動容的橋段，就是國務院總理溫家寶天津「蝸居」的曝光。新聞鏡頭一下子 將人們的視線從新世紀的高層、別墅，拉回到上個世紀60、70年代平房、筒子樓的歷史場景：一家老少擠在一間屋子裡，要住上下鋪；一大早起來，居民要排隊 搶著上厠所；為了子女結婚，只能在自家院子裡加蓋屋裡長著大樹的小 房……。

2月27日下午3時，溫家寶在接受中國政府網、新華網聯合專訪，並與網友交換對房價的看法時，說：「群眾的心情我非常理解，我也知 道所謂『蝸居』的滋味， 因為我從小學到離開家的時候，全家五口人只有9平方米的住房。當然，時代不同了，我們應當按現在的條件來改善群眾的住房。其實，如果說改革開放30年來， 城鄉居民的住房都有相當的改善，大概是城鎮人均住房面積增長了5倍，農村人均住房面積增長了3倍。」（中評社北京2月27日）

事實上，在 1979年實施改革之前，中國大陸實行「統一管理、統一分配、以租養房」的公有住房實物分配制度。這種制度在國民經濟尚未全面復興的年代，應該說是能夠較 好地滿足了職工的基本住房需求，但也面臨著深刻的矛盾和挑戰。筆者在1992年首度訪問中國大陸時，曾經跟有關部門探討過住房改革的問題，當時全國人均住 房大約只有7平米，遠低於中等收入國家人均22平米的住宅標準（1990年，當年美國的人均住宅是68.7平米）。國家挹注了大量的建設資金興建職工房， 但所收取的租金還不足以支付維修費用，更談不上擴大再生產。

住房短缺與分配不公的雙重矛盾

這個現象揭露了在住房問題上所面臨 的人口絕對增長和住房相對短缺的矛盾：從1949年到1992年間，中國大陸的人口總數擴增了一倍，城市人口的增長又遠大於農村，這就意味著城鎮住房擴大 供給的絕對需求。以1987年1月北京住房抽樣調查為例，在當年總戶數21%的抽樣數中，婚後無房戶佔調查總人數的佔31.63%；18歲以上子女與父母 同居一室的佔25.44%；三代同室的佔11.39%；與親戚同住的佔10.02%；兩對夫婦同居一室的佔2.53%；人均居住面積2平方米以下的佔 3.8%。 住房體制改革前，中國大陸城鎮居民的居住條件，可見一般。

此外，當時的住房分配制度與工資制度密切相關，國家在職工的工資中扣 除一部分用於住宅建設，住宅建成後授權工作單位將住宅作為福利和實物工資分給職工。坦白說，在當年的條件下這不失為一套相對公平的制度。但是，由於財政水 平不足，住房短缺，在實際上並不是所有的職工均能獲得相應的住房，形成了住房的苦樂不均，分配制度不公的現象。

摸著石頭過河的住房改革

要 解決上述住宅短缺和分配不公的雙重矛盾，中央從1980年鄧小平關於住房問題的講話之後、開始實施住房制度改革，大致經歷了「試點售 房」（1979～1985年）、「提租補貼」（1986～1990年）和「以售帶租」（1991～1993年）， 以及全面推進住房市場化改革（1994－）等階段。從最初的小步提租、補貼售房，發展到現在的針對不同收入層次建造不同檔次的住宅︰對於少數的高收入者， 規定只能通過市場去購買商品房，房價隨行就市：對於單位職工和國家幹部，採取「三三制」、以三分之一的資金就可以取得現有的公家配房； 對於廣大中低收入者，就在政策上給予經濟適用房或廉租房的照顧。

上述四類住房的存在，說明了在住房體制改革的過程中市場要素和再分配經濟要 素的角力，前者由供求關係所決定，後者依靠國家的貨幣與財政政策來調節。這種「摸著石頭過河」 逐步形成的房改政策，一方面是有鑑於中國住房短缺的現實，一方面也基於1978年以後市場化改革已經使國民收入產生異質化的事實。持平而論，中國大陸的住 房改革雖然走了許多迂迴曲折的道路，但是對於提升住房的建設速度的確實做出了重大的貢獻。 只不過，伴隨著住房市場的日益深化，國家的經濟調控非但沒有實現福澤四方、「宜居和諧」的初衷，反倒加速了中國大陸的貧富分化。

告別住 宅短缺、告別市場迷思

表面上看，這樣的住房配給體系確實照顧了不同成份城市居民的住房要求。但是，由於市場因素和再分配經濟纏繞在一起，在 房屋配置的過程中， 社會中的上層或精英階層透過「尋租」行為，侵佔中下階層的住房利益，最終使城市中弱勢群體的住房利益無法得到應有的滿足。北京市相當多的單位福利房被以市 價轉售獲利了結，郊區的安居房、經濟適用房入住了大量的「別克」、「奔馳」車主的現象，非但折損了政府建設安居房、經濟適用房的美意，也加大了中低收入者 入住的難度，扭曲了國民收入再分配的政策效果。

事實上，今天的中國大陸基本已經告別了住房極度短缺的時代。根據大陸國家建設部的統計數據顯 示，城鎮居民的人均住房建築面積由1978年的7.2平方米增加到去年的21平方米，缺房戶佔全國城鎮總戶數的比重也由47.5%下降到1.1%，城鎮居 民的住房自有率已達到80%。 我們在告別住房短缺的同時，是不是也應該要告別當年被迫引進市場機制來加速住房建設的迷思？

重新認識住宅問 題的公共性

我們樂見近日來中央一漣串抑制房價的政策措施，特別是4月19日國務院在新出台的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》開 宗明義的將住房問題定性為：「關係國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題」，提出實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，並建立各級人民政 府考核問責機制。這是一種對房地產定位的根本變化，也是一種認識上的提升。

勞動力的再生產是以家庭主要為場域，而社會再生產是以勞動力再生 產作為基礎。因此，就空間關係而言，一個以人為本的適當、體面的住宅條件是勞動力再生產，從而是社會再生產所不可脫落的環節。房地產市場立基於土地的稀有 性，加上房地產商的壟斷經營，是一個不完全競爭的市場，無法倚靠供求關係來自行調節，只有擴大政府的財稅介入和緊縮貨幣供給，適當的區隔不同市場面臨的矛 盾，區別真實需求與投資需求、區別企業責任和政府責任而採取差 異化政策，從住宅問題的公共性入手，提高公共住房的供給比率並與市場脫勾，才能抑制房產過熱，甚至資產泡沫化的危機。

游資充斥 建商借錢養地炒房價

更新日期:2010/04/23 04:11

〔記者范家瑜／台北報導〕根據天下雜誌調查，過去10年公有地標售前50筆高價地，有近一半建商還沒有開發；已開發的26件，只有3筆興建40坪 內的住宅，另18筆都蓋大坪數豪宅。且據央行統計，建築貸款餘額也破兆元，顯示利率低加上游資充斥 下，讓建商更加容易借錢養地炒房價。

天下雜誌表示，台北市已標售的公有地，近8成不是讓建商養著等漲，就是蓋老百姓買不起的大坪數豪宅，建 商買進土地不開發，等價格上漲後再推案，或直接交易土地套利，其中以台北地區的搶地養地狀況最為嚴重。

天下雜誌的數據指出，去年擁有土地最 多的12大建商手中持有未開發土地價值即超過2200億元，是助長房價飆升的主要因素。

建築貸款餘額 突破兆元

且根據央行統 計顯示，91年底銀行承作建築貸款餘額僅4千多億元，短短7年內，建築的貸款餘額已經突破1兆元大關，是2002年的將近2.5倍；同一期間民眾購屋貸款 餘額從2.76兆成長至4.9兆，成長7成。

過去房貸放款與建築貸款比例約6比1，不過隨著建 商擴大融資購地，建築貸款金額明顯增加，2005年起房貸與建築貸款比例則已經來到4.37比1，再從建商滿手未開發空地的現象來看，不難看出建商養地炒 房價的企圖。

銀行主管也指出，國內低利環境，讓融資成本下降，建商養地成本很低，是推升國內房價的主因。

央行總裁彭淮南向立 委批評建商炒房，並且緊盯國內房地產是否有泡沫化疑慮，央行也已經進行一 個月的金融檢查，不過央行昨否認有針對建築融資做出「一年內不動工者將被強制收回」的措施，且並未有此研究案。

打房壓不住 國宅飆翻 租要排十年

更新日期:2010/04/22 04:11

〔記者簡明葳／台北報導〕政府打房連出招，卻抑止不了房價攀升，國宅價格行情同樣水漲船高，台北市精華區國宅價格直直漲，金華街明星學區旁的新隆國宅每坪要價六十萬元， 幾乎跟台北市二級區域新成屋成交價無異。而五年來，國宅漲幅最高翻漲一倍，大直基河四十七坪國宅五年前一○五○萬元，現在一戶二二○○萬還不一定買得到， 漲幅驚人。

國宅賣價翻漲，出租國宅更是搶手，台北市可供出租國宅戶數僅剩五十九戶，卻有六○三四人在排隊；以文山區軍功國宅為例，三房二廳 二衛租金只要八千元，是附近行情的一半，有人一排就是十年。

基河二期漲最兇

中信房屋針對北、中、南精華區國宅價格進行調查， 發現台北市國宅行情五年來平均漲幅高達六十．九二％，漲幅前五大社區分別為「基河二期」四十七坪產品每戶二二○○萬元，漲幅為所有國宅之冠，達一○九．五 二％；二至五名分別為健康路上的「松山新城」、內湖路一段的「治磐新村」、瑞安街的「大安國宅」大樓區及汀州路的「健軍國宅」。

若以單價來 看，大安區國宅仍穩居冠軍，「大安國宅」每坪約六十萬元，溫州街「溫州國宅」每坪開價五十七至六十三萬元。

房價高居不下的還有中正區的「新 隆國宅」，擁有鄰近中正紀念堂、明星學區等優勢，目前成交 價六十萬元，與大安區平起平坐，價格更勝信義區內的「忠駝國宅」、「永吉國宅」。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示，出了台北市，台北縣除 了中和興南二路「飛駝一村」漲幅七十六％最高外，平均漲幅約三十八．七八％；台中市與高雄市平均漲幅則為二十二．六、二十二．七％，漲幅明顯溫和。

住 商不動產企研室主任徐佳馨說，房價一直漲，以前沒人要買的國宅價值才浮現，這股飆風在精華區、豪宅區塊最為明顯，周邊開了頭，房價必然跟著 往上疊。不過，少部分國宅仍有公設比高、室內規劃不佳等問題，選購國宅前，優先考量交通便利性、生活機能、施工與管理品質，是國宅能否保值的關鍵。

國 宅飆很大，連租也租不到，對外界質疑新加坡、香港國宅數都佔總住宅數八成以上， 北市國宅數佔所有住宅數則不到五％，北市都發局表示，計畫在內湖、文山區增蓋國宅，最快四年內可釋出約兩百戶。

高房價 財政部束手無策

更新日期:2010/04/22 13:05

央行總裁彭淮南喊水會結凍！昨天點名鄉林建設炒樓，鄉林早盤以跌停開出，營建股和金融股一片青筍筍。相對於彭淮南的高聲望，財政部長李述德顯得束手無策，一度要擴大房 屋稅和地價稅的稅基，不過，高層一施壓，李述德竟說，「卡得好！」李述德也成了輿論揶揄的「卡卡部長」。立委賴士葆要財政部對抑制高房價貢獻心力，針對一 年內多次移轉的房地，提出一些具體作為，不過，李述德說，沒辦法！

「賴：對於一年內，多次轉移，而且把房價不停的炒高，財政部幾乎束手無 策，老百姓也不能忍受啊！不要說央行總裁了，立委也不能忍受了！李部長，站在財政部的立場角度來看，給你炒幾次沒關係，我課你稅？有沒有辦法？那種高價的豪宅，一年內，多次移轉，有沒有什麼地方可以 課到他的稅？李：多次移轉，基本上，目前的做法是沒有的」

最新一期的《天下雜誌》統計，過去十年，台北市國有地每坪標售價格最高的前五十筆 土地，有八成目前是閒置、或者開發成豪宅，李述德說，最近已經在國有地標售辦法中規定，閒置超過兩年，財政部可以原價買回，不過，這個辦法是最近才公布 的，已經標出的陳年舊案，還是沒辦法！

不義之島

土地持有成本過低　建商囤地飆房價

更新日期:2010/04/21 04:57 方凡

　　高房價幕後的黑手是誰？《天下雜誌》公布實際調查，結論就是建商養地、囤地，而幫凶就是政府，因為土地持有成 本極低，造成建商沒有後顧之憂地養地，再標下附近公有土地，墊高週邊地價再出售，就可大撈一筆。

　　《天下雜誌》整理出過去十年來，公有地 每坪標脫價最昂貴的前50筆土地，然後一一查訪，找到的有48筆，而這48筆土地目前開發狀況是，26筆土地正在興建中或是已經興建住宅，但有22筆是到 現在仍未開發，將近半數。

　　這26筆已開發或開發中的土地，只有3筆建案是提供40坪以下住宅，18筆則是提供大坪數的大房子。也就是 說，公有土地標售之後，高達8成的土地被養著，等待未來高價出售，或蓋的是一般老百姓一輩子都買不起的豪宅。

　　《天下雜誌》指出， 在高房價背後撐腰的，根本問題就是稅制，以遠遠低於市價行情的公告地價課稅，而且不開發也不會有高額罰款，使得長期持有土地的成本太低，房價才會居高不 下，因為建商根本就不急著蓋、也不急著賣。

　　依據現行稅法，個人如果有不動產交易獲利，在個人綜所稅申報時要列財產交易所得課稅，但企業 土地交易所得則免徵營利事業所得稅，因此長期持有土地，每年最高只要繳 納5.5％的累進稅率，並且是按照遠低於市價的公告地價課稅，養地成本那麼低，財團不養地才怪。加上近年來的低利環境，融資成本非常低廉，也間接提高了建 商養地的意願。

　　調查從公開資訊觀測站取得建商存貨資訊，發現前12大建商在全台的存貨(包括未開發土地及興建中或待售中的住宅)，價值 超過2千2百億元，平均存貨佔總資產的比例，高達75％，較3年前提高了5個百分點。

　　建商提高存貨比重，養地、惜售的心態明顯，《天下 雜誌》認為對一般購屋族造成最直接的影響，就是不斷飆高的房價，即使房價高到令人卻步，成交筆數下降，但建商還是不願意降價。其原因就是成本不會增加，撐 到最後，還是會有人來買，這種情況，尤以台北市為最。

改土地登記規則 可讓房產交易透明

張金鶚：改土地登記規則 可讓房產交易透明
中廣 更新日期:"2010/04/12 13:05"

如何讓不動產交易資訊透明化，政大地政系教授張金鶚表示，政府不一定要修法，只要用行政命令修改土地登記規則，要求以後房屋買賣、必須以實際價格登記，政府就可以完全掌握不動產買賣的價格，不需要再透過建商或房仲業者。（陳鳳如報導）

為了推動不動產交易資訊透明化，政府希望透過修正不動產經紀業管理條例的方式，讓房仲業者核實申報不動產交易資訊。對此，政大地政系教授張金鶚表示，其實不一定要透過修法，政府可以用行政命令的方式，修改土地登記規則，要求房屋買賣登記時，必須用實際買賣價格登記、而非以公告現值登記。

張金鶚也表示，房屋價格是房屋的屬性之一，只要公布時，不公布屋主姓名，就不會違反個資法，他說，像美國如此重視隱私權的國家，民眾想買屋，只要到相關網站，就可以查到這間房子的歷次交易價格，他也認為，政府有責任建立公平透明的不動產交易環境，不能把責任推給業者或銀行。

建商發善心 成本價賣公寓

更新日期:2008/11/13 13:01

雖然現在房市不景氣，很多人辛苦一輩子，卻還是買不起一棟房子，在西班牙有位自許為羅賓漢的建商，竟然大發善心，以幾乎成本價，提供2000戶公寓給年輕人，結果吸引一票人搭帳篷排隊，隊伍綿延超過1公里。

黑帽子白襯衫，他就是自封俠盜羅賓漢的西班牙建商莫瑞納，但他不靠劫富來濟貧，靠的是自己營造的本業。

這位莫大俠，有感於現在房價太不合理，決定自己蓋2000戶的住家，以幾乎成本價便宜賣，只要18~35歲，或離婚名下沒有不動產的人都能申請，採先來後到原則，預繳120歐元，約台幣5000元的押金，截止期限15日過後，確定中獎的2000名住戶，只要先繳9000歐元的頭期款，就能住進12萬歐元的公寓。

為了搶到遠低於市價的便宜房子，許多人搭起帳篷長期抗戰，閒來沒事，莫瑞納還會跟這些年輕人話家常，他說，2007年他蓋了400多間3房的公寓，每戶只賣80000多歐元，相當於台幣350萬，幾乎是不惜血本。

被家人罵到臭頭，莫瑞納卻只是哈哈大笑帶過，他說他不過是拋磚引玉，只希望其他建商也能跟進。(民視新聞綜合報導)

928房巿急凍 高雄掛零 台中剩3成

時報 更新日期:"2008/09/05 10:03" 【中國時報　王莫昀／台北報導】

　928房巿，中南部吹冷風。根據台中巿建築公會、高雄巿建築公會調查資料顯示，928檔期台中巿推案量由去年的逾千億，銳減至今年的不及300億元，高雄巿更只有少數零星小案在銷售，業界紛紛延後推案，期待明年巿況回春。

　房巿重要檔期的928巿場，全台除了北台灣推案量略減外，台中巿、高雄巿推案狀況只能用個冷字形容，而且是越往南走越是冷徹骨。

　根據住展雜誌調查，今年北台灣928檔期推案量達1569億元，較去年的1713億元，減少了144億元，下降約8.4％，但仍是近六年928檔的推案次高量。

　中市 銳減至不到300億

　海悅副總經理曾俊盛指出，巿況不佳，業者多在觀望，打算將個案延至年底或明年，接待中心沒搭的，就不搭了，搭了的，就只好拉長銷售期，為拚業績，銷售人員發揮直銷精神，密集與老客戶連絡，期能提升銷售率。

　相較於北台灣，台中、高雄巿場寒意更濃。台中巿建築公會理事長賴源釗表示，根據公會調查，今年928房巿推案量不及300億元，巿場規模全然不能與去年逾千億的推案量相比，但這未嘗不是好事，建商不一窩蜂推案，巿場餘屋得以慢慢去化，有助健全巿場。

　據瞭解，台中928巿場，檯面上僅有八期的幾個新案豋場，其他建商紛紛轉趨低調，不打廣告、不搭接待中心來度過這一段盤整期。

　計畫進場的個案，如面對大都會歌劇院的寶輝市政北二路口角地、聚合發惠來路新案，還有龍寶冠德市政路新案，目前都不約而同採潛銷方式，來測試市場行情。

　高雄 只有少數零星小案

　「高雄928巿場，幾乎沒什麼新案推出。」高雄巿建築公會總幹事高佩樺表示，由於近一年來，土地價格飆漲2、3倍，原物料價格仍處高檔，對房價偏低的高雄巿場而言，無疑嚴重壓縮獲利空間，迫使業者將推案延至明年初。

　根據高雄巿建築公會調查，高雄巿整體推案量較去年同期大幅減少，今年前8月大樓新建推案戶數較去年同期減少60.58％，透天減少39.08％，整體推案較去年同期減少48.83％。

　延後推案 盼明年巿況回春

　業者指出，房地產走了五年多頭，今年原本還有國民黨重新執政、兩岸解凍等利多支撐，不過，實在沒想到景氣變化如此快，未來何時走出衰退仍在未知之數。在這種外在環境下，房市當然走低度小月。台北市房價一向相對抗跌也罷，中南部房價相對較低，在營建物資大幅上漲、但經濟差、民眾所得未提升情況下，房價根本漲不動，建商獲利空間壓縮，只有選擇延後推案，希望「以時間換取房價」。