北市住宅政策專題一:新加坡國宅規劃有配套 85%公民住組屋

更新日期:2011/03/02 09:35

「北市住宅政策專題一:新加坡國宅規劃有套配 85%公民住組屋」 (林麗玉報導)

新加坡的土地面積只有700平方公里，不過卻有高達510萬人口數，相較於台北市，新加坡也有相當大的住宅問題

，新加坡政府為了避免投資客炒房、提供民眾廉價的住房，新加坡政府在國家發展部下，成立都市再發展局URA，主要負責國土使用規劃、發展控制等，也是新加坡最主要的土地銷售代理機構，會考慮土地使用需求，有一套50年的戰略計畫，每十年檢討一次、五年進行一次檢討規劃，因時因地制宜微調改善，是否規劃可以因應人口及經濟成長的需要，台北市長郝龍斌考察新加坡的住宅政策，相當讚許新加坡的土地規劃作法，表示值得學習。

而不同於台北市的高房價，普遍年輕人買不起房子，新加坡政府為了解決地狹人稠的住房問題，在1960-1970年間，推出居者有其屋計畫，解決屋荒，甚至面對嚴重的屋荒問題，新加坡政府也成立了建屋發展局，目標相當明確，就是由政府自己規劃、招標建造、為中低收入民眾提供廉價的房屋，政府蓋的稱為組屋、等同我們的國宅，早在1960-1970年間，建屋發展局HDB已經為新加坡公民，提供了12萬套的政府組屋，解決了40萬公民住的問題；另外在1971年到1977年間，新加坡大量增加組屋供應，建設新市鎮，在20世紀70年代中期，大約已經有 7成以上的新加坡公民，都住在政府蓋的組屋，甚至80年代後期，住租屋的人口高達新加坡總人口的85%。

目前新加坡最高級的組屋，是在於商業區、市中心的達士伶，一共規劃有7大棟，每棟樓高50層樓，

外觀上就跟市場民間房地產商推出的高級豪宅沒有兩樣，外觀還採用「電源插頭」的概念，相當具有設計感，甚至別以為組屋、也就是國宅的規劃，一定相當陽春，在新加坡的達士伶組屋，第26及50層樓分別架設有空間天橋、打造了空中花園走廊，許多儘管不是住在這個組屋的新加坡公民，跨年時還會繳門票，到組屋的頂樓欣賞新加坡夜景、參與跨年。另外因應新加坡人愛跑步，26層樓處，還規劃有800公尺的跑步道，新加坡建屋發展局高級房地產業司曾國良說，這個達士伶組屋，因為位於新加坡精華區，政府邀國際建築師設計，吸引100組國內外建築師競圖。

新加坡公民郭偉成一家四口，包括妻子、兩個小孩四個人，就住在新加坡達士伶的五房33坪的組屋，當初郭先生

2004年買的時候，大約33萬多新幣，相當台幣700多萬，相較於周邊的私人房地產行情，只有周邊行情的一半房價左右，郭先生說，住進了新加坡政府蓋的組屋，相當滿意，甚至當年2004年買的價格，到現在2011年，組屋本身的房價，也漲了一倍以上。

或許大家會好奇，新加坡的組屋國宅，既然是民間房地產行情市價的一半而已，到底什麼樣的人可以優先入住，根據新加坡政府的規劃，要買政府蓋的組屋，必須是兩人以上的家庭、月收入8000新幣以下、相當於家庭收入每月台幣18萬元以下，所以幾乎80% 以上的新加坡人都有資格買組屋，甚至為了避免公民沒有錢買，新加坡政府有成立中央公積金制度，先從公民的薪資扣兩成左右，提撥到政府的公積金，一旦要買房，就可以提撥自己的公積金使用，而個人購屋的20%頭期款，可以動用自己的公積金，剩餘的80%房價，可以由中央公積金的貸款支付，在分期本息攤還。新加坡都市再發展局說，甚至為了嚴格避免私人投資客炒樓，提高房價，新加坡政府也規定公民，取得組屋的產權限制，例如組屋的轉賣要求屋主擁有及實際居住組屋至少要五年，才可以進入交易市場，而要交易政府還要抽一成到兩成五的附加費，如果不滿五年出售，政府規定屋主只能將組屋回賣給政府，政府照價收回。也正因為新加坡政府實行的住宅政策，讓新加坡人至少8成以上的民眾，都不受高房價所苦，台北市長郝龍斌說，儘管台北市與新加坡的國情不同，而且新加坡的國宅土地，是政府所有，不過新加坡的住宅政策，相當值得台北市學習，尤其新加坡政府蓋的組屋國宅，因為品質高，並不會令人聯想到廉價住宅，這將會作為台北市推動公營住宅的借鏡。

不動產交易都依照實際交易金額登記並且課稅

北市房價高 學者籲購屋謹慎

更新日期:2010/06/10 04:11

〔記者湯佳玲／台北報導〕台北市房價漫天喊漲，學者認為台北市的房價缺乏所得和租金跟著上漲的支持，建議投資客最好不要輕言購屋。

國科會昨日召開「台美房地產泡沫現象之研究」記者會，國立政治大學教授李祖添指出，2008年第二季以房租推估的泡沫最高達到63.5%，其後略有下降；在2009年第二季以所得推估的泡沫達到最高的23.7%，其後也略微下降。

李祖添說明，台北市在1975年的時候，房價大約是房租的100倍，此為平均值，美國也是如此，但到了2008年時，房價卻是房租的700多倍。

此外，1975年時房價是國民平均年所得的4倍多，一般而言5倍為平均值，但到了2008年時卻飆高到15倍。

李祖添表示，近期的泡沫推估值約在6成，雖然泡沫仍然存在，但是他認為台灣的泡沫不會像美國一樣突然破滅，因為台灣的自備款成數高，且利率並沒有一下子拉高的現象。

對於該如何抑制房價？李祖添說比較健康的方式是「提高所得與租金」而非打壓房價，他也建議將所有的不動產交易都依照實際交易金額登記並且課稅，他說，如此一來很多擁有多房的投資客「就撐不下去了」，房價自然平穩。

台灣房地產市場的「邪惡第五波」？！

台灣房地產市場的「邪惡第五波」？！
作者：李雪雯 　出處：Web Only 2010/04
　　最近，房地產價格飆漲的話題，又再度被搬上檯面。在政府官員、房地產及銀行業者、學者對於高房價問題炒得沸沸揚揚之際，21年前的「無殼蝸牛夜宿忠孝東路抗議房價過高」的事件，也準備再度捲土重來。
　　最近，房地產價格飆漲的話題，又再度被搬上檯面。在政府官員、房地產及銀行業者、學者對於高房價問題炒得沸沸揚揚之際，21年前的「無殼蝸牛夜宿忠孝東路抗議房價過高」的事件，也準備再度捲土重來。
　　話說無殼蝸牛運動的濫觴，起自於民國76（1987）年，國產局標售華航附近土地創下當時天價，引發了台灣嚴重的房價狂飆期。當時，民眾在所得並無明顯提高，但房價卻在短期內高速上漲，民眾在此房價飆漲狀態下，產生預期房價高漲心態，明顯感受到不安。對此，社會不滿情緒高漲，才產生了第一次無住屋運動。
　　據了解，當時全台房價一陣狂飆，2年內大約飆漲了2倍。以台北市為例，房價在民國1989、1990年2年內，上漲的幅度約為1988年的3倍之多。也就是說，民國1988年時可以買一層房子的錢，在1990年時，只能買到1、2間廁所。
　　在這樣的背景之下，1989年5月10日，板橋新埔國小教師李幸長，徵得同事數人支持，在新埔國小內召開第一次籌備會，並定名為「無住屋者自救委員會」，揭開無殼蝸牛運動序幕。
　　1989年6月11日「無住屋救援會」於師大舉行成立大會；6月28日無殼蝸牛組織確立正式名稱為「無住屋者團結組織」；7月26日無住屋者團結組織正式向內政部提出申請，成立社團；8月12日內政部核准無殼蝸牛組織登記，全名為「中華民國無住屋者團結組織」；8月26日，無住屋者團結組織，舉行忠孝東路數萬人夜宿活動，以理性而幽默的方式抗爭，寫下了「無殼蝸牛夜宿忠孝東路」的歷史紀錄。
　　為什麼筆者要花這麼多的篇幅，詳細介紹無殼蝸牛運動的始末？因為熟悉台灣股市及房市歷史走勢的人都知道。就在無殼蝸牛夜宿忠孝東路的第二年（1990年），股市及房市都在陸續登上新高之後，便如江水般「一瀉千里」，歷經多年仍然無法恢復。
　　實際回顧1986年以前，台灣的房地產價格還相當穩定，1987年開始上升，尤其是以1989年上升最多，直到1990年台灣的房價才略為下降。其後雖然仍略為上漲，但是1992、1993年之後，台灣房地產進入長期的寒冬，這與台灣不動產市場泡沫破裂有著密不可分的關係。
　　同樣的，在上表中可以看到台灣的股價指數也從1987年6月的1735.7點開始上漲，其後經過幾次的起伏，直到1990年2月，衝到台灣股價的歷史最高點11983.5點。
　　其後，台灣的股價開始一路下滑。而造成台灣股價在1990年2月大幅下跌，以及房地產價格在1990年停止上漲的最主要原因，就是在於1989年2月28日，中央銀行把活期存款的法定存款準備率由23%大幅調升到27%；同時，對於商業銀行對於不動產市場的放款進行選擇性的信用管制。
　　根據政大經濟系教授林祖嘉的分析，在貨幣供給大幅緊縮的情況下（1990年貨幣供給成長率為-6.6%），再加上不動產市場急需調現的情況下，企業與投資者開使大量拋售股票，結果造成台股指數開始下跌。 之後在2001年10月，政府立法允許外國人購買不動產，以活絡房市，將基本放款利率從2002年的7.1%，降至2003年的3.7%，並採取其它配套措施發揮功效之下，房地產市場才開始回溫。
　　如果從2002年開始計算這一波房市的起漲點，今年應該是第8個年頭。儘管政大教授張金鶚目前的房地產市場是「缺乏支撐，值得憂慮」，一位筆者熟識的股票市場人士，倒是以股票市場中的「邪惡第五波」，來形容這一波房地產漲勢。也就是說，就算政府馬上開始採取選擇性信用管制，房價（特別是台北市及豪宅）還是會持續上漲一段時間。
　　這是因為如今的環境，與民國77、78（1988、1989）年類似。當初，由於央行總裁採取「每天緩步升值」的政策，使得國外熱錢持續不斷地匯入，形成一幅「台灣錢淹腳目」的特殊景象。
　　由於當時國人可選擇擇的投資工具不多，泛濫的游資便開始追逐起稀有的標的，例如股票及房地產。如今，這樣似曾熟悉的資金行情，正一波波地推高國內房地產的價格。
　　然而，股票市場裡形容「邪惡的第五波」的特性是：漲勢非常快速、凌厲，而且漲幅最大的股票，都是以「高價的大型股」為主。這一段「邪惡」但「獲利幅度驚人」的第五波，通常就只有藝高人膽大，本錢又非常雄厚的大戶能玩。
　　筆者認為，假設這樣的假設成理，不同目的的購屋者（例如自住、投資、出租…），恐怕要打的算盤都不會完全相同。
　　投資客：從邪惡第五波「高價、大型」的特性來看，就算是非常「稀有」而有上漲潛力的物件，除非是手中資金充沛，存在銀行還拿不到利息的有錢人家，否則是不可能有機會坐上市場投資的賭桌，與眾多法人、大戶一起玩「梭哈」的。
　　何況有錢人買的，多半是具有「隱藏資產」效果的豪宅，不但少有人「流通（買賣）」，更不會有人出租獲利。一方面高檔套牢的「節稅成份」可能會降低，另一方面還真有可能手中握有太多的「不動」產呢！
　　包租公、婆：事實上，儘管房價仍可能飆漲，但不論是「以租待售」或是想「純粹出租，賺取比銀行定存還要高一些」的房東，恐怕也需要從「租金收益報酬率」的角度，衡量是否划算才是。
　　因為根據永慶HOUSEFUN租屋的資料，大台北地區的租金持續下滑，2010年第一季的租金，普遍比上一季下滑近2成，和去年同期比較，下挫了1.5成左右。 永慶租屋分析，其主要原因是在金融海嘯後，經濟不景氣，商辦與店面空置率上升，連帶也影響一般住宅的租金。而在房價持續維持高檔，租金卻下挫的情況下，台北市住宅租金投報率，不到3%，其中又大安、信義、中正區最低，連2%都不到。
　　自住客：沒有必要急著在市場一面倒地認為「房價還會上漲」之下搶購，因為房價怎麼上去，就會怎麼下來，絕對沒有只漲不跌的道理，更何況目前台灣的出生率又創下新低，在需求將持續減少的大前提下，一般住宅並沒有太樂觀的理由。
　　以上一波起跌點—民國1993年為例，之後國內房地產價格長期低迷了10年（超過歷史記錄的每7年左右就一個循環走勢），才又在政府的多項政策作多下緩步漲升。
　　事實上，對想要買房子的人來，最應該擔心的不是「房價一直往上漲，怕買不到房子」，而是「有沒有定期儲存購屋基金，並且放在較為安全且投資報酬率更高的投資標的上」。
　　更重要的是：如果連購屋基金都沒有，更有工作不穩定及降薪之虞，只因為建商「租不如買」及政府「青年購屋優惠方案」的慫恿，就輕率地投入「一圓購屋」的美夢當中。
　　因為人性就是如此，當「從來沒有」之際，可能只是心情的失落而已；但如果是「得而復失」地被貸款銀行「掃地出門」，恐怕就不只是「一生積蓄盡付流水」可以輕鬆形容的。

沉重的房貸形成......停滯的消費

更新日期:2009/11/16 02:56 于國欽

工商時報【于國欽】

近月以來，有關國內房價上漲、薪資下滑及所得分配惡化，引起社會廣泛討論，然而不少評論都是建立在模糊的統計基礎上，論述未盡公允。就以房價上漲來說，有些人認為這只是大台北（北縣及北市）的問題而已，言下之意，問題並不嚴重，但事實真是如此嗎？

若從土地面積來看，大台北土地面積占全台不過區區6.4％，確實是微不足道，但若從居住人口、就業人口來看，那便是另一番光景了，去年底大台北總人口645萬、就業人口297萬，分別占全台的28％、29％，這個比例不能算小；若再看一下兩個月前內政部所推估的全台房屋需求量，大台北所占的比重已高達54％。一個占全台房屋交易量逾半數地區所發生的房價飆漲現象，豈能視為小問題？

大台北房屋需求量高

許 多人也許會問，何以大台北占全台土地6.4％，房屋需求量卻占全台54％？原因很簡單，台北是首都所在地，商業活動熱絡，就業機會多，所謂「爭名於朝、爭 利於市」，這個地區既是朝，也是市，自然有莫大的吸引力。遺憾的是，生活在此地的民眾雖有了工作、收入，但想必不會太快樂，因為每個月剛領到的薪水，得撥 出一大筆支付房貸本息。

有多少呢？依據住宅需求動向調查歷年估計，台北市的貸款負 擔率（房貸支出占月薪的比率）已由民國93年的30.6％升至去年的43.0％，平均4成的收入得支付房屋貸款的本息，還能用來花用的只剩6成，如果以去 年國人平均月薪3萬7千元，並且夫婦兩人皆有工作估計，每月7萬多元的收入在支付房貸後，僅剩4萬多可供消費，倘若全家收入不到5萬，支付房貸後所剩無 幾，生活壓力之沉重，不言可喻。

房貸壓縮可支配所得

當一個家庭每月的房貸愈沉重，在手上可供靈活運用的所得就愈少，這一可支 配所得減少，意味著民眾在消費活動上會更精打細算，也就是人們的消費傾向必然會因此下滑，經濟學家凱因斯曾說：「消費是一切經濟活動的最終目的和唯一對 象，如果消費傾向一經減低而成為習慣，影響所及，除了消費需求下滑，民間投資也將隨之減少。」如果我們相信凱因斯的觀點，那麼所謂房價飆漲的現象就不只是房市的問題而已，也不只是所得分配是否合理、公平正義是否實現的問題而已，而是攸關台灣長期經濟還有沒有成長動能的大問題。

事實上，我們若把大台北都市地價指數拿出來與消費者物價指數（CPI）比一比，同樣也可以看出中產家庭實質收入驟減的現象。近年儘管國際油價炒翻天，但CPI在5年間的漲幅也僅8.5％，遠低於台北市地價漲幅15.7％、台北縣12.6％。依學理，實質薪資係由CPI平減而得，但在日常生活經驗裡，房價上漲對人們實質所得同樣具壓縮的作用，不幸的是，台灣在這段期間來自房價的壓縮力量又遠高於CPI。

台灣這些年來的薪資並非沒有成長，名目經常性月薪在民國89年3.4萬元，到97年微升至3.7萬元，但經CPI平減後的實質薪資，同期間即由3.4萬元降至97年的3.3萬元，若進一步把房價上漲的因素考慮進來，民眾實質所得縮減的情況必然更為嚴重。

實質所得下滑不可忽視

這些年來國內民間消費成長率總在1％到2％左右，傳統的解釋都是以具有消費能力的富人移往海外、兩岸要素價格均等化等理由加以解釋，惟如今看來，過於沉重的房貸壓縮了可支配所得，導致實質所得下滑恐怕也是不可忽視的重要原因。

香港貧窮人口增至123萬人

（中央社記者王曼娜香港27日電）香港今天公布的報告指出，今年上半年全港有123萬貧窮人口，比去年底增加2萬人，創歷來最高，以老年及青年貧窮人口增幅較大。

香港社會服務聯會今天表示，根據港府統計處數字分析推算，今年上半年全港有超過123萬人口生活在貧窮家庭，與去年的121萬貧窮人口比較，半年間增加了2萬人，目前貧窮率大約17.9%，創歷來最高。

在貧窮人口中，老年人貧窮問題最嚴重，貧窮率達到32.1%，目前全港約有27萬名老年貧窮人口。

青年貧窮人口由10年前的14萬人，增至現在的18萬人，升幅達20%。社聯認為，青年貧窮人口增加，主要是更多青年人接受專上教育，間接推遲就業年齡，同時使家庭收入減少及增加經濟負擔。

至於中年貧窮人口，由10年前的23萬人，增至現在的34萬人，升幅超過50%。

社聯又說，目前香港經濟開始復甦，樓市及股市轉趨暢旺，但貧窮人口數據反映基層市民並未因而受惠，反而貧窮問題更為嚴重。

社聯呼籲香港行政長官曾蔭權在今年10月公布施政報告中，為失業人士、青年和領取綜合援助金（救濟金）人士提供就業支援，盡快制訂最低工資制，以改善貧窮問題。980927

更新日期:2009/09/27 18:08

香港一戶只有22坪大的公寓，以316萬美元、大約是一億零三百萬台幣的天價換手，每坪單價接近469萬台幣，它刷新了香港單房公寓價格紀錄。交易商認為這是香港房地產復甦的強烈訊號。

那戶位在尖沙嘴的公寓，扣除公共坪數之後，使用面積只有16坪。它所在的那棟大樓，總高64層，是香港第二高的住宅大廈，公寓位在54樓，是大廈內最小的單位，它俯瞰維多利亞港，景觀絕佳，據報導，買主是一個商人。

更新日期:2009/09/15 13:05

是買主有問題；還是我們快要有問題了

房市／天啊！ 要10年不吃不喝才能入住台北市

根據行政院主計處最新家庭收支調查結果來計算，台北市的購屋所得比高達10倍，也就是說，想要在台北市擁有一戶3房標準住家，得10年不吃不喝才可能圓夢！

根據主計處最新調查，去年台北市的平均可支配所得為127.1萬元，房價所得比已來到10.4倍，也就是說，民眾要想買一戶35坪的三房兩廳標準住家，得10年半不吃不喝才買得起，創下近7年來的新高，與2001年相比，更是增加了近5年的時間。

以主計處調查的家庭可支配所得五等分位組區分，最低所得者年可支配所得為30.4萬元，最高所得者則為183.5萬元，如果同樣想在台北市買一戶3房總價1,326萬元的住家，最低所得者要43年以上不吃不喝有才可能，而最高所得者只要7年多就可以。

太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，近年來由於房價持續上漲，但薪水、所得卻是牛步化，因此除了金字塔頂端高所得者外，房價所得比普遍都是向上走高的，形成購屋者負擔一年比一年重的情形。

不過，根據永慶房屋的資料，以一戶30坪的房子、平均總價1219萬元的房子來計算，台北市的購屋所得比則為9.59倍，而台中市為3.44倍，高雄市為2.81倍。

更新日期:2009/08/25 01:09 記者曹逸雯／台北報導

買房子 簡易估價自己來

　　太平洋房屋企研室經理鄭國英表示，買房除了衡量自己的需求，首要做好資金規劃，至少要擁有買屋總價款的三成做為自備款，而每月房貸支出必須是家庭總收入的三分之一以下。
　　
　　永慶房屋總經理葉凌棋也指出，如果資金不充裕，很可能發生捉襟見肘的窘境，甚至淪為斷頭賤賣的命運，所以價錢是購屋的最大考量因素。

太平洋房屋企研室提供購屋者三招簡易估算房屋價格的參考方法：

1.參考標的物區域及周邊最近的成交價格，亦可參考官方或房屋仲介公會製作的「房屋成交行情」（例如上網點選台北市不動產仲介經紀商業同業公會「行情價查詢」，或進入台北市政府「台北市不動產數位資料庫」網站http://www.tred.tw查詢。

另外也可參考台灣不動產交易中心（吉家網）網站查詢市場行情，或到鄰近各重要房仲店頭索閱成交行情公報。

2.由租金反推法：以標的物附近不動產租金反推售價，以2樓平均的租金價格乘以250倍計算，舉例來說若是房屋租金是3萬元，那麼房屋的合理價值約在750萬元左右（誤差可能在正負0.03％間）。

3.預售屋價格反推法：以「新成屋」為例，其價格通常是「預售屋成交價」的9成；至於中古屋部分，計算方式為「1-房屋使用年限/房屋耐用年限（一般為50年）」×預售屋價格×百分之90，但伴隨屋齡的提昇，中古屋折價比重也會鈍化。

舉例說明：一棟屋齡10年的中古屋，如果附近預售屋價格是1千萬元，那這棟中古屋大約值為（1-10/50）×1,000×90％＝720萬元左右（誤差可能在正負0.05％間）。

中時 更新日期:"2009/04/27 02:59" 曾萃芝／台北報導

20坪以下住宅 房貸3%起跳

少子化影響，兩房小宅商品近五年來在大台北地區如雨後春筍般冒出，單身、頂客族、投資客愛買，不過銀行端房貸放款卻相對保守許多，多家房貸放款大銀行均表示，15坪以下套房商品完全不承做，20坪左右小宅商品利率，甚至要3％以上。

經濟環境惡化，銀行害怕房貸違約率增加，對於小坪數的房型房貸借款，相對嚴格許多，頂客族、單身、投資客愛買的兩房商品，銀行多以保守態度觀望，對人的職業、信用、房子座落地點要求變高，且為了自保，一開始利率就拉到3％以上。

以華南銀行來說，對於承做20坪的小宅商品，基本的起跳利率就要3％，華南銀行表示，如果離開台北市、不在捷運周邊，貸款人的信用也不是非常好，甚至收入不太穩定，利率就會飆更高。

同樣的，台灣中小企銀也是如此，對於一房一廳一衛浴的商品，又在20坪以下，利率從4％開始算，除非在捷運站周邊，地點不太差，才有商議空間，且銀行房貸人員也會前往判斷，確定是屬於哪一類型商品。

台灣中小企銀說，有些20坪的房子，為了爭取到銀行較多成數的貸款，會採用取巧方式，以一主臥室、一和室來隔間，號稱兩房商品，但對銀行來講，這只能認定為大一點的套房。

華南銀行指出，對於小宅商品會這麼保守的原因，主要是因為這些商品大多是投資客在買，自住比較少，一旦投資客斷頭殺出，進入法拍屋程序，市場流動量也偏低，對銀行來說風險太大。

且在房市景氣反轉時，套房、兩房的商品會先崩跌，到時候拍賣的價格不會太漂亮，銀行到底能拿回多少都是問題。

對於套房商品，多家銀行更是保守，寧願不做，包含土銀、台銀、華南銀等，只要房型在15坪以下就完全不做，就算在捷運周邊也是一樣。

台灣中小企銀對於套房商品則比較寬鬆，但利率與一般三房商品比較起來，算是偏高的，利率約在2-3％間。

更新日期:2009/03/09 03:03 許瀞文／台北報導

房產景氣7年來首現低迷藍燈 專家：最壞情況還未出現

股市冷，房市持續下探，建商還是遲遲不肯調降房價，不過根據內政部房地產最新景氣燈號，房市7年來首度出現藍燈，景氣從衰退進入到低迷。而到底什麼時候才能夠復甦？政大房產研究中心主任張金鶚說，恐怕到明年第二季都還不會復甦。

樣品屋裡的客廳十分寬敞，還有獨立的書房，加上採光良好的臥室，不過人氣卻是冷冷清清，很難想像這是周末的景象，因為房地產景氣真的越來越差！內政部景氣燈號從上季衰退的黃藍燈轉為低迷的藍燈，是7年以來首度出現，只是房地產市場出現下修調整現象，專家認為最懷的情況還沒有出現。

張金鶚指出，許多人認為房產在明年上半年或下半年就會好轉，但根據他們的研究來看，從歷史經驗角度來觀察，其實都沒有那麼樂觀，換句話說，明年會更不好。

專家坦言景氣確實不好，而房地產廠商對於景氣的判斷都是明顯看壞，領先指標也出現大幅下滑，所以顯示明年下半年房市仍不好。另外，對於景氣判斷，幾乎所有房產廠商對於上季還有去年同季的景氣都是看壞，利多與利空消息也是18%：82%，這也創下7年來最多負面消息。

究竟景氣什麼時候能夠復甦，張金鶚也不敢保證，只說現在還不是危機入市的好時機，「危機入市這樣的思考模式在目前看起來，過去和今年房產不景氣其實還蠻長的，所以我的看法是，危機才剛開始。」

房市銷售率與成交量大幅減少，房價信心不斷下降，法拍屋數量增加，房市買氣冷颼颼，什麼時候景氣會回暖，似乎還要多多等。(新聞來源：東森新聞記者鐘雅馨、吳智銘)

降租金成本 店家祭苦肉計

中時 更新日期:"2008/10/13 04:34" 馬婉珍／台北報導

購物的人潮變少，消費市場衰退，對於身為租客的店家來說，處於利空時代，業者觀察，目前店家為了生存，最常用哀兵政策，讓房東心軟。

一、向房東攤牌，要求降租。

永慶房屋店面事業部經理李元鳳觀察，市況蕭條，身為租客的店家，每天面臨來客冷清、營業額銳減的慘況，大呼做生意入不敷出，紛紛向房東攤牌，要求降租，希望租金能降10％至20％不等。

二、假裝貼頂讓字條，採哀兵政策。

一開始，房東通常無動於衷，而租客等待一、二個月卻無回音，有的實在是撐不下去，只好將店面頂讓出去，有的租客則繼續使出苦肉計，業者觀察，租客常假藉「頂讓」之名，讓房東感受到租客經營困難，進而心軟願意降租。

三、主動找同路段空置店面的房東。

如果碰到姿態高的房東，李元鳳認為，目前空置店面這麼多租客倒不如主動出擊，在同路段上，尋找條件相當的店面，向該店面的房東爭取較優惠的租金，也有機會達到降租的目的。

美房貸違約潮 恐持續至2010年

自由 更新日期:"2008/09/07 04:09"

〔編譯羅倩宜／綜合六日外電報導〕美國房貸違約及法拍數據再創新高，隨著經濟遲緩、房價續跌，市場擔憂第二波房貸違約潮將持續至二○一○年。

根據美國「房貸金融業協會」（ＭＢＡ）最新公布的數據，截至六月底，全美延滯還款或進入法拍的房屋貸款戶達到四百萬件，比率佔九％，創下歷史新高。

第二季新增法拍屋50萬戶

第二季新增法拍屋的數量約為五十萬戶。全美有三十五州及華盛頓特區，法拍數量都較上一季增加，其中增幅最大的前三名為內華達州、加州和佛羅里達州。這些地區的違約及法拍情況最嚴重，因為當地房市在過去遭到建商和小型投資戶的大舉炒作。週五聯邦存保公司宣布今年倒閉的第十一家銀行SilverState就位在內華達州。加州和佛州的情況則具有指標意義。房貸金融業協會首席分析師平克曼表示，加州和佛州的房市必須先回溫，全美房市才可能復甦。德州、麻州及馬里蘭州則因新近修法允許屋主展延付款，違約率在第二季下降。

一級房貸戶違約率上升

違約房貸的結構也出現變化。次貸相關違約在第二季小幅下降一％。導致整體房貸違約數上升的是收入證明不足的高風險一級房貸戶，違約比率自第一季的九．七％上升至十一．三％，此類貸款允許屋主在固定期限內只償付利息，甚至可將按月未償部分加至本金計算。而當債務到達一定上限，通常是比原貸款額多出十％或二十五％時，就會調高每月付款額。這也是導致一級房貸戶違約上升的原因。分析師預計未來將有更多法拍屋流入市場，進一步拖累房價。

此外，根據彭博社報導，評等機構史坦普公司預估次貸債券虧損將上升至五千五百億美元，佔過去三年次貸債券發行總額的一半。目前全球銀行與券商的相關減記金額已達五千零八十五億美元，大部分損失已浮現。

房市／成交總價持續向下修正 北市1500萬以上量縮明顯

NOWnews 更新日期:"2008/09/05 13:49" 記者曹逸雯／台北報導

景氣不佳，股市持續不振，全台成交總價持續向下修正，其中，台北市1500萬元至2000萬元之間房價的電梯大樓產品成交比例持續下滑，台北縣的主要成交價格區間則從500萬元至600萬元下調到300萬元至500萬元，房仲業者表示，9月份的交易量將有止跌盤整的機會，不過，價格共識絕對是關鍵因素。

根據中信房屋的中低價位電梯大樓產品（總價3000萬元以下）成交狀況顯示，全台成交總價仍持續向下修正，其中，台北市1500萬元至3000萬元以上交易量在8月出現新低點23.08%，台北縣主要交易量則自總價500萬元至600萬元下調至300萬元至500萬元為主，新竹縣市的500萬元以上電梯大樓在8月則是全數摃龜，而台中縣市也轉向300萬元以下產品，高雄縣市仍以300萬元以下電梯大樓為多數。

中信房屋副總劉天仁表示，受到股市持續不振影響，房市交易量自6月開始急凍後，在7月出現緩跌，8月的交易量縮減幅度再度縮小，讓人對9月房市開始有期待性，而關鍵性的止跌盤整要件，就在買賣雙方的價格共識，因為賣方售價雖然已經鬆動，但買方出價仍再下一城，雙方的拉距成為9月交易量的關鍵因素。

劉天仁指出，8月份全台交易量再次出現些微的衰減，顯露出屋主與買方的價格對峙尚未結束，屋主期待情勢反轉得以賣個好價錢，而買方對市場價格下修的期待仍未減退，雙方認為只要把持得住就可以等出對自己有利的好價錢，造成交易時間拉長的普遍現象。

但就目前單純的買方市場態勢，賣方的售價在股市未有起色、經濟條件未見明顯而有用的利多下，恐將無法順利把持售價，保守估計，9月份的交易量將有止跌盤整的機會，不過價格共識絕對是關鍵因素。