2013年8月19日 星期一

歷史一再重演,房地產泡沫破滅史


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房市趨勢!反轉的風險

當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險,持續不斷地提供源源不絕的房貸,而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時,只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題,整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大,最後,全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中,房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在,日本的房地產不僅還未止跌,甚至還有走跌空間,2050年以前,日本房地產長線仍是走跌。

房地產衰退!由人口紅利決定

當國家勞動力源源不絕時,外資會選擇進國內投資,市場景氣一片榮景,反之,當該國勞動力達到顛峰的前夕,外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區,該國缺少了外國資產的投資,資金被釜底抽薪,不管實施任何政策,房地產都無法再恢復。

房地產上漲!由資金流決定

日本的勞動人口上漲是分成兩段的,一段是1970年,另一段是1993年,經濟體規模在全球前40的國家,人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件,資金流是導火線,1973年日本房地產衰退不致於太嚴重,是因為日本還有第二波人口紅利上漲期,第二點則是當時全球資金還未大量流入日本,日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹,但1991年日本即將失去人口紅利的優勢,加上利率調升至通貨膨脹水準之上時,這些資金便大舉撤離房地產,轉而進入其他投資項目。

美國房地產!經驗

接著來看美國房地產,1988~1993 剛好是人口紅利緩和走弱的時期,後來到了 Bush 時代,透過向全球大舉債的方式,搭上美國的人口結構轉好的順風車,房地產一舉大幅上漲,到了 2008 年人口紅利高點一到,龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下,利空引爆次級房貸,美國房地產終於崩潰。

房地產升值!人口紅利順風車

觀察美國 1950 年後 3 波房地產的升值,幾乎都是搭上人口紅利的順風車,加上當時市場充足資金的點火,才能讓房地產大幅攀升,2008 年以後,美國房地產暴跌未嘗不是好事,近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈,但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。



台灣人口衰退速度!會是全球最快

至於台灣勞動人口比例在 2011~2014 達到顛峰,2014 開始就往下走,這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在 74.4% 的比例,2015年加快往下降,使台灣的人口結構正快速進行轉變,新生兒出生數量快速下降,2023年開始,就算加入外來移民,台灣總人口數依然會開始減少,國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快,與日本比較,台灣未來的衰退速度將超越日本,人口快速減少

經建會預估!人口長期負成長

在人口紅利空頭即將來臨的台灣,最大的威脅,不只是龐大國際資金的撤離,而是來自 2018年、甚至經建會預估可能提前到 2014年、也就是 2年後的人口長期負成長,在 2023 年開始台灣的總人口數更將開始長期減少。

註:通常一國家之長期衰退大都來自房地產泡沫、國債泡沫,再來才是富人移出,投資率遲緩衰退,最後才是總人口數減少,台灣正將走至這一條遲緩衰退路,我們看見建議政府改革,卻是越改越沉淪,當絕大多數人喜歡沉淪,當權者又無力量做,有智慧的人該小心;

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