台灣房地產市場的「邪惡第五波」？！

台灣房地產市場的「邪惡第五波」？！
作者：李雪雯 　出處：Web Only 2010/04
　　最近，房地產價格飆漲的話題，又再度被搬上檯面。在政府官員、房地產及銀行業者、學者對於高房價問題炒得沸沸揚揚之際，21年前的「無殼蝸牛夜宿忠孝東路抗議房價過高」的事件，也準備再度捲土重來。
　　最近，房地產價格飆漲的話題，又再度被搬上檯面。在政府官員、房地產及銀行業者、學者對於高房價問題炒得沸沸揚揚之際，21年前的「無殼蝸牛夜宿忠孝東路抗議房價過高」的事件，也準備再度捲土重來。
　　話說無殼蝸牛運動的濫觴，起自於民國76（1987）年，國產局標售華航附近土地創下當時天價，引發了台灣嚴重的房價狂飆期。當時，民眾在所得並無明顯提高，但房價卻在短期內高速上漲，民眾在此房價飆漲狀態下，產生預期房價高漲心態，明顯感受到不安。對此，社會不滿情緒高漲，才產生了第一次無住屋運動。
　　據了解，當時全台房價一陣狂飆，2年內大約飆漲了2倍。以台北市為例，房價在民國1989、1990年2年內，上漲的幅度約為1988年的3倍之多。也就是說，民國1988年時可以買一層房子的錢，在1990年時，只能買到1、2間廁所。
　　在這樣的背景之下，1989年5月10日，板橋新埔國小教師李幸長，徵得同事數人支持，在新埔國小內召開第一次籌備會，並定名為「無住屋者自救委員會」，揭開無殼蝸牛運動序幕。
　　1989年6月11日「無住屋救援會」於師大舉行成立大會；6月28日無殼蝸牛組織確立正式名稱為「無住屋者團結組織」；7月26日無住屋者團結組織正式向內政部提出申請，成立社團；8月12日內政部核准無殼蝸牛組織登記，全名為「中華民國無住屋者團結組織」；8月26日，無住屋者團結組織，舉行忠孝東路數萬人夜宿活動，以理性而幽默的方式抗爭，寫下了「無殼蝸牛夜宿忠孝東路」的歷史紀錄。
　　為什麼筆者要花這麼多的篇幅，詳細介紹無殼蝸牛運動的始末？因為熟悉台灣股市及房市歷史走勢的人都知道。就在無殼蝸牛夜宿忠孝東路的第二年（1990年），股市及房市都在陸續登上新高之後，便如江水般「一瀉千里」，歷經多年仍然無法恢復。
　　實際回顧1986年以前，台灣的房地產價格還相當穩定，1987年開始上升，尤其是以1989年上升最多，直到1990年台灣的房價才略為下降。其後雖然仍略為上漲，但是1992、1993年之後，台灣房地產進入長期的寒冬，這與台灣不動產市場泡沫破裂有著密不可分的關係。
　　同樣的，在上表中可以看到台灣的股價指數也從1987年6月的1735.7點開始上漲，其後經過幾次的起伏，直到1990年2月，衝到台灣股價的歷史最高點11983.5點。
　　其後，台灣的股價開始一路下滑。而造成台灣股價在1990年2月大幅下跌，以及房地產價格在1990年停止上漲的最主要原因，就是在於1989年2月28日，中央銀行把活期存款的法定存款準備率由23%大幅調升到27%；同時，對於商業銀行對於不動產市場的放款進行選擇性的信用管制。
　　根據政大經濟系教授林祖嘉的分析，在貨幣供給大幅緊縮的情況下（1990年貨幣供給成長率為-6.6%），再加上不動產市場急需調現的情況下，企業與投資者開使大量拋售股票，結果造成台股指數開始下跌。 之後在2001年10月，政府立法允許外國人購買不動產，以活絡房市，將基本放款利率從2002年的7.1%，降至2003年的3.7%，並採取其它配套措施發揮功效之下，房地產市場才開始回溫。
　　如果從2002年開始計算這一波房市的起漲點，今年應該是第8個年頭。儘管政大教授張金鶚目前的房地產市場是「缺乏支撐，值得憂慮」，一位筆者熟識的股票市場人士，倒是以股票市場中的「邪惡第五波」，來形容這一波房地產漲勢。也就是說，就算政府馬上開始採取選擇性信用管制，房價（特別是台北市及豪宅）還是會持續上漲一段時間。
　　這是因為如今的環境，與民國77、78（1988、1989）年類似。當初，由於央行總裁採取「每天緩步升值」的政策，使得國外熱錢持續不斷地匯入，形成一幅「台灣錢淹腳目」的特殊景象。
　　由於當時國人可選擇擇的投資工具不多，泛濫的游資便開始追逐起稀有的標的，例如股票及房地產。如今，這樣似曾熟悉的資金行情，正一波波地推高國內房地產的價格。
　　然而，股票市場裡形容「邪惡的第五波」的特性是：漲勢非常快速、凌厲，而且漲幅最大的股票，都是以「高價的大型股」為主。這一段「邪惡」但「獲利幅度驚人」的第五波，通常就只有藝高人膽大，本錢又非常雄厚的大戶能玩。
　　筆者認為，假設這樣的假設成理，不同目的的購屋者（例如自住、投資、出租…），恐怕要打的算盤都不會完全相同。
　　投資客：從邪惡第五波「高價、大型」的特性來看，就算是非常「稀有」而有上漲潛力的物件，除非是手中資金充沛，存在銀行還拿不到利息的有錢人家，否則是不可能有機會坐上市場投資的賭桌，與眾多法人、大戶一起玩「梭哈」的。
　　何況有錢人買的，多半是具有「隱藏資產」效果的豪宅，不但少有人「流通（買賣）」，更不會有人出租獲利。一方面高檔套牢的「節稅成份」可能會降低，另一方面還真有可能手中握有太多的「不動」產呢！
　　包租公、婆：事實上，儘管房價仍可能飆漲，但不論是「以租待售」或是想「純粹出租，賺取比銀行定存還要高一些」的房東，恐怕也需要從「租金收益報酬率」的角度，衡量是否划算才是。
　　因為根據永慶HOUSEFUN租屋的資料，大台北地區的租金持續下滑，2010年第一季的租金，普遍比上一季下滑近2成，和去年同期比較，下挫了1.5成左右。 永慶租屋分析，其主要原因是在金融海嘯後，經濟不景氣，商辦與店面空置率上升，連帶也影響一般住宅的租金。而在房價持續維持高檔，租金卻下挫的情況下，台北市住宅租金投報率，不到3%，其中又大安、信義、中正區最低，連2%都不到。
　　自住客：沒有必要急著在市場一面倒地認為「房價還會上漲」之下搶購，因為房價怎麼上去，就會怎麼下來，絕對沒有只漲不跌的道理，更何況目前台灣的出生率又創下新低，在需求將持續減少的大前提下，一般住宅並沒有太樂觀的理由。
　　以上一波起跌點—民國1993年為例，之後國內房地產價格長期低迷了10年（超過歷史記錄的每7年左右就一個循環走勢），才又在政府的多項政策作多下緩步漲升。
　　事實上，對想要買房子的人來，最應該擔心的不是「房價一直往上漲，怕買不到房子」，而是「有沒有定期儲存購屋基金，並且放在較為安全且投資報酬率更高的投資標的上」。
　　更重要的是：如果連購屋基金都沒有，更有工作不穩定及降薪之虞，只因為建商「租不如買」及政府「青年購屋優惠方案」的慫恿，就輕率地投入「一圓購屋」的美夢當中。
　　因為人性就是如此，當「從來沒有」之際，可能只是心情的失落而已；但如果是「得而復失」地被貸款銀行「掃地出門」，恐怕就不只是「一生積蓄盡付流水」可以輕鬆形容的。