住者有其屋 天下盡歡顏

更新日期:2010/05/11 00:07 立報犇報傳真

作者／陳扶餘

自從去年11月北京電視臺推出35集寫實電視劇《蝸居》，反映都市白領階級在房市飆漲的背景下所經歷的期待和挫折之後， 「住房」作為一種民生問題還是經濟支柱？住房改革要依靠市場機制還是國家財稅介入的矛盾，又再一次的浮上台面。

一部份人認為，不管就房地產業所佔社會固定資產投資的比重 （25％）、商品零售總額比重（48％），或是對2009年國民生產總值增長貢獻的份額（GDP 6％）來看，毫無疑問是關係著國民經濟命脈的支柱產業，打壓房市將會危害國民經濟平穩較快發展的局面。

也有人認為，住房問題關係著一個社會 的穩定發展，而社會優先於市場。中國特殊的土地公有制度，加上限制住房自建，實際上形成開發商壟斷經營再加價賣給老百姓的暴利機制，如果不加以適當的遏 制，非但會累積民怨，過高的房價也會掏空數代人的積蓄，讓購屋者背負沈重的貸款壓力，導致消費不足，造成「一業興、百業 衰」，甚至延緩了內需轉型經濟戰略的實現，加劇資產泡沫化的危險。

穩定成長與宏觀調控兩手抓

有鑑於此，中共中央在2009年 底召開的中央經濟工作會議，將如何「保持經濟平穩較快發展」和「加強資產泡沫和通膨預期管理」此一兩難的問題，列為今年度的宏觀經濟目標之一，並將「著力 保障和改善民生，全力維護社會穩定」明定為當前的施政方針。隨後，國務院立即召開常務會議提出調控房市措施，藉以遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。具體 來說，包括四個方面：供應方面，增加普通商品住房的有效供給；融資方面，繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，並加大差別化信貸政策執 行力度，切實防範各類住房抵押貸款風險；監管方面，繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測；保障性住房建設方面，繼續大規模推進保障性安居工程建 設。

今年年初，為了進一步抑制房價飆漲，國務院更出台所謂「國十一條」，主要包括：一、要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給（加快中 低價位、中小套型住房建設） ；二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求（加大差別化信貸和稅率）；三、 加強風險防範和市場監管；四、加快推進保障性安居工程建設（爭取三年內，基本解決1540萬戶低收入家庭的住房問題）；五、落實地方各級人民政府責任制等 具體措施，希望在投資、需求和抑價三者之間能取得平衡、以促進房地產業平穩健康發展。

溫總理的蝸居

在這一系列政策出台的過程 中，最具戲劇性，也最令人動容的橋段，就是國務院總理溫家寶天津「蝸居」的曝光。新聞鏡頭一下子 將人們的視線從新世紀的高層、別墅，拉回到上個世紀60、70年代平房、筒子樓的歷史場景：一家老少擠在一間屋子裡，要住上下鋪；一大早起來，居民要排隊 搶著上厠所；為了子女結婚，只能在自家院子裡加蓋屋裡長著大樹的小 房……。

2月27日下午3時，溫家寶在接受中國政府網、新華網聯合專訪，並與網友交換對房價的看法時，說：「群眾的心情我非常理解，我也知 道所謂『蝸居』的滋味， 因為我從小學到離開家的時候，全家五口人只有9平方米的住房。當然，時代不同了，我們應當按現在的條件來改善群眾的住房。其實，如果說改革開放30年來， 城鄉居民的住房都有相當的改善，大概是城鎮人均住房面積增長了5倍，農村人均住房面積增長了3倍。」（中評社北京2月27日）

事實上，在 1979年實施改革之前，中國大陸實行「統一管理、統一分配、以租養房」的公有住房實物分配制度。這種制度在國民經濟尚未全面復興的年代，應該說是能夠較 好地滿足了職工的基本住房需求，但也面臨著深刻的矛盾和挑戰。筆者在1992年首度訪問中國大陸時，曾經跟有關部門探討過住房改革的問題，當時全國人均住 房大約只有7平米，遠低於中等收入國家人均22平米的住宅標準（1990年，當年美國的人均住宅是68.7平米）。國家挹注了大量的建設資金興建職工房， 但所收取的租金還不足以支付維修費用，更談不上擴大再生產。

住房短缺與分配不公的雙重矛盾

這個現象揭露了在住房問題上所面臨 的人口絕對增長和住房相對短缺的矛盾：從1949年到1992年間，中國大陸的人口總數擴增了一倍，城市人口的增長又遠大於農村，這就意味著城鎮住房擴大 供給的絕對需求。以1987年1月北京住房抽樣調查為例，在當年總戶數21%的抽樣數中，婚後無房戶佔調查總人數的佔31.63%；18歲以上子女與父母 同居一室的佔25.44%；三代同室的佔11.39%；與親戚同住的佔10.02%；兩對夫婦同居一室的佔2.53%；人均居住面積2平方米以下的佔 3.8%。 住房體制改革前，中國大陸城鎮居民的居住條件，可見一般。

此外，當時的住房分配制度與工資制度密切相關，國家在職工的工資中扣 除一部分用於住宅建設，住宅建成後授權工作單位將住宅作為福利和實物工資分給職工。坦白說，在當年的條件下這不失為一套相對公平的制度。但是，由於財政水 平不足，住房短缺，在實際上並不是所有的職工均能獲得相應的住房，形成了住房的苦樂不均，分配制度不公的現象。

摸著石頭過河的住房改革

要 解決上述住宅短缺和分配不公的雙重矛盾，中央從1980年鄧小平關於住房問題的講話之後、開始實施住房制度改革，大致經歷了「試點售 房」（1979～1985年）、「提租補貼」（1986～1990年）和「以售帶租」（1991～1993年）， 以及全面推進住房市場化改革（1994－）等階段。從最初的小步提租、補貼售房，發展到現在的針對不同收入層次建造不同檔次的住宅︰對於少數的高收入者， 規定只能通過市場去購買商品房，房價隨行就市：對於單位職工和國家幹部，採取「三三制」、以三分之一的資金就可以取得現有的公家配房； 對於廣大中低收入者，就在政策上給予經濟適用房或廉租房的照顧。

上述四類住房的存在，說明了在住房體制改革的過程中市場要素和再分配經濟要 素的角力，前者由供求關係所決定，後者依靠國家的貨幣與財政政策來調節。這種「摸著石頭過河」 逐步形成的房改政策，一方面是有鑑於中國住房短缺的現實，一方面也基於1978年以後市場化改革已經使國民收入產生異質化的事實。持平而論，中國大陸的住 房改革雖然走了許多迂迴曲折的道路，但是對於提升住房的建設速度的確實做出了重大的貢獻。 只不過，伴隨著住房市場的日益深化，國家的經濟調控非但沒有實現福澤四方、「宜居和諧」的初衷，反倒加速了中國大陸的貧富分化。

告別住 宅短缺、告別市場迷思

表面上看，這樣的住房配給體系確實照顧了不同成份城市居民的住房要求。但是，由於市場因素和再分配經濟纏繞在一起，在 房屋配置的過程中， 社會中的上層或精英階層透過「尋租」行為，侵佔中下階層的住房利益，最終使城市中弱勢群體的住房利益無法得到應有的滿足。北京市相當多的單位福利房被以市 價轉售獲利了結，郊區的安居房、經濟適用房入住了大量的「別克」、「奔馳」車主的現象，非但折損了政府建設安居房、經濟適用房的美意，也加大了中低收入者 入住的難度，扭曲了國民收入再分配的政策效果。

事實上，今天的中國大陸基本已經告別了住房極度短缺的時代。根據大陸國家建設部的統計數據顯 示，城鎮居民的人均住房建築面積由1978年的7.2平方米增加到去年的21平方米，缺房戶佔全國城鎮總戶數的比重也由47.5%下降到1.1%，城鎮居 民的住房自有率已達到80%。 我們在告別住房短缺的同時，是不是也應該要告別當年被迫引進市場機制來加速住房建設的迷思？

重新認識住宅問 題的公共性

我們樂見近日來中央一漣串抑制房價的政策措施，特別是4月19日國務院在新出台的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》開 宗明義的將住房問題定性為：「關係國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題」，提出實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，並建立各級人民政 府考核問責機制。這是一種對房地產定位的根本變化，也是一種認識上的提升。

勞動力的再生產是以家庭主要為場域，而社會再生產是以勞動力再生 產作為基礎。因此，就空間關係而言，一個以人為本的適當、體面的住宅條件是勞動力再生產，從而是社會再生產所不可脫落的環節。房地產市場立基於土地的稀有 性，加上房地產商的壟斷經營，是一個不完全競爭的市場，無法倚靠供求關係來自行調節，只有擴大政府的財稅介入和緊縮貨幣供給，適當的區隔不同市場面臨的矛 盾，區別真實需求與投資需求、區別企業責任和政府責任而採取差 異化政策，從住宅問題的公共性入手，提高公共住房的供給比率並與市場脫勾，才能抑制房產過熱，甚至資產泡沫化的危機。