台灣房市50年 5次榮景2次泡沫

自由時報 – 2014年10月20日 上午6:11

記者徐義平／專題報導

回顧台灣房市50年發展，經歷過5次榮景、也陷入2次泡沫破滅；國民所得成長追不上房價上漲，1971年時，當時台北市家庭1年可支配所得能夠買到9.81坪的新屋，但到2012年，1年家庭可支配所得僅能買到2.3坪的新屋，等同40年後只能買到5分之1的面積。
所得增加追不上房價
根據宏大估價師事務所「台灣房市50年回顧與前瞻」的研究報告，1966年時，國民所得約248美元，到2013年時，已成長到2萬1586美元， 成長幅度約87倍；相較1966年時台北市每坪房價約3700元，2013年時，每坪房價約83.5萬元，房價大幅成長近226倍，兩者差距愈來愈大，顯 示國民所得追不上房價飆漲幅度。
宏大估價師事務所所長卓輝華分析，近幾年國民所得成長緩慢，反而是房價漲幅更快，導致兩者之間的差距愈來愈大。
台灣房市歷經5次榮景，也有過2次房地產泡沫，甚至曾出現房市泡沫失落10年的場景，時間點在1990~2003年，當時正值亞洲金融風暴與本土型 金融風暴，約56家營運不良銀行（含農會、信合社）遭到中央存保接管，也衝擊營建股，尤其是1998~2001年期間，營建股股價更是連續4年每年平均下 跌約45%，更被戲稱為雞蛋水餃股。
房市曾陷失落10年
2002~2004年的3年時間，法院倒出將近87.4萬件法拍屋與土地，其中以2003年最多，1年便高達約30.6萬件，該數字已接近奢侈稅後一整年的全國買賣移轉棟數。
卓輝華提醒，這一波房市多頭是第5波榮景，已走了超過10年，目前正面臨高峰末段，在經濟未見好轉，及政府持續抑制房價上漲政策影響下，利率成為影響房價修正的主要關鍵。
他說，不到2%的房貸利率可謂是歷史以來新低，未來利率只會升、很難跌，且近10年投資房地產的民眾均享受到低利率帶來的環境，一旦開始升息，利率 升到3~4%時，利息負擔是增加1倍，屆時壓力將逐漸有感，委賣將會比委買多，當升息到一定幅度時，房價將進行一段長時間整理，加上2026年的人口紅利 恐不再，是否會出現與日本一樣的房地產失落的10年，值得持續觀察。